Beleggen in vastgoed

Beleggen in vastgoed kan op tal van manieren. Je hebt daarvoor meestal wel een aanzienlijke som geld nodig. De investering gebeurt vaak in appartementen, bedrijfspanden of bouwprojecten. Vastgoed wordt gezien als een stabiele belegging, omdat het meestal waardevast is en een prima rendement oplevert.

Hoe beleg ik in vastgoed?

Je kunt op verschillende manieren in vastgoed beleggen. Deze methodes vind je hieronder en zullen we verderop per stuk uitgebreid toelichten.

  • Vastgoedfonds: speciale beleggingsfondsen die zich specifiek richten op vastgoedprojecten en -ondernemingen. Dit is de meest toegankelijke manier om te beleggen in vastgoed.
  • Aandelen in vastgoedbedrijven: door aandelen te kopen van bedrijven die zelf vastgoed ontwikkelen, bezitten of exploiteren beleg je indirect in vastgoed. Ook dit is een toegankelijke manier, maar de mate van spreiding is beperkter.
  • Vastgoed-CV’s: door te participeren in vastgoedprojecten – in de vorm van een Commanditaire Vennootschap (CV) – beleg je direct in vastgoed. Deze manier van beleggen is vaak erg risicovol.
  • Aanschaf vastgoed: de meest directe vorm van beleggen in vastgoed is door simpelweg een appartement, woning of kantoorpand te kopen. De huuropbrengsten zijn vervolgens je winst.

Vastgoedfondsen

De aanschaf van vastgoed kost al gauw een ton. Gelukkig kun je ook met minder geld beleggen in vastgoed. Bijvoorbeeld door te beleggen in vastgoedfondsen. Het belegde vermogen wordt dan verspreid over verschillende vastgoedprojecten.

Je belegde vermogen – hoe klein ook – wordt daardoor direct gespreid. Dat is misschien wel het grootste voordeel van een vastgoedfonds. Je bent dus niet afhankelijk van één vastgoedproject of vastgoedontwikkelaar, omdat het fonds in veel verschillende producten belegt.

Een ander voordeel van een beleggingsfonds is dat een fondsbeheerder je belegging in de gaten houdt. Een geruststellende gedachte, want hij of zij heeft er waarschijnlijk meer verstand van dan jij. Een beleggingsfonds heeft ook nadelen. Zo is het niet altijd even duidelijk waar je precies in belegt.

Aandelen in vastgoedbedrijven

Verschillende beursgenoteerde bedrijven ontwikkelen zelf vastgoedprojecten of bezitten en exploiteren panden. Door de aandelen van deze bedrijven te kopen, beleg je dus indirect in vastgoed.

Houd er rekening mee dat je dan in feite belegt in aandelen. Het is dus handig dat je dan weet hoe aandelen werken. Deze manier van beleggen in vastgoed is vrij toegankelijk, maar het gevaar schuilt erin dat je beleggingen niet genoeg gespreid zijn. De meeste beleggers die op deze manier handelen in vastgoed kopen aandelen in slechts een of enkele vastgoedbedrijven.

Een vastgoedfonds is dus eigenlijk een meer verantwoorde belegging. Doordat zulke fondsen vaak in veel verschillende soorten vastgoedbedrijven beleggen, zijn je beleggingen beter gespreid.

Vastgoedbeleggen
De waarde van vastgoedbedrijven neemt meestal toe als er veel vraag is naar nieuwe woningen

Vastgoed-CV’s

Deelnemers van een vastgoed-CV investeren samen in een of meerdere projecten. De beheerder bepaalt welke projecten en gebruikt daarvoor het geld van de deelnemers. Na een aantal jaar stopt het project en worden de panden weer verkocht. De deelnemende vennoten delen dan in de totale winst, na aftrek van de kosten.

Deze constructie klinkt aantrekkelijk, maar er zitten een aantal grote risico’s aan. CV staat namelijk voor Commanditaire Vennootschap: een vorm waarbij de vennoot niet aansprakelijk is voor eventuele verliezen, maar wél een deel van de winst kan opeisen.

In het verleden hebben verschillende vastgoed-CV’s teleurstellende resultaten laten zien. Zo worden er vaak veel hogere rendementen beloofd dan waargemaakt kon worden. En werden er onnodig grote risico’s genomen tijdens de financiering.

Daarnaast zijn de kosten van een vastgoed-CV relatief hoog. Dat komt doordat er relatief weinig deelnemers zijn, waardoor de oprichtingskosten en de vergoeding voor de beheerder een groot deel van de winst drukken.

Aanschaf vastgoed

De ‘puurste’ vorm van belegen in vastgoed is door simpelweg een pand te kopen dat je vervolgens gaat verhuren. Dat kan aan bedrijven of particulieren, afhankelijk van het soort vastgoed. De huurinkomsten vormen vervolgens je rendement.

Een belangrijk voordeel van deze manier van beleggen in vastgoed is de mogelijke waardestijging van het pand. Daarnaast zijn huurinkomsten onbelast als het vastgoed in box 3 valt.

Deze manier van beleggen kent natuurlijk ook een aantal risico’s. Leegstand is waarschijnlijk het grootste risico. Je ontvangt dan namelijk geen inkomsten, maar maakt wel kosten. Denk aan gemeentelijke belastingen, een bijdrage voor de Vereniging Van Eigenaren en gas, water en licht.

Daarnaast kunnen onderhoudskosten of een lastige huurder die schade maakt, je winst aanzienlijk drukken. Onthoud bovendien dat je niet gemakkelijk bij het geïnvesteerde geld kunt. Als het beleggingsobject eenmaal gekocht is, zul je het eerst moeten verkopen als je het geld nodig hebt.

Overweeg je een pand te kopen, dan is het slim om je goed te laten adviseren tijdens de aankoop. Houd er rekening met de verwachte kosten voor onderhoud en eventuele verbouwing.

Beleggen in vastgoedbedrijven
Soms loont het om een vervallen woning op te knappen, zodat je er vervolgens een hogere huurprijs voor kunt vragen

Malafide vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn niet altijd even zuiver. Zo nu en dan duiken er voorbeelden op van grootschalige oplichtingspraktijken. Dan komt waarschijnlijk door de vaak grote inleg. Bij beleggingen vanaf 100.000 euro is er namelijk geen toezicht van een onafhankelijk toezichthouder.

Vooral vastgoedbeleggingen in het buitenland zijn riskant. Ze klinken vaak interessant, omdat de beleggingen gepresenteerd worden als groeimarkten. Daardoor wordt er een aantrekkelijk rendement beloofd.

Een bekend voorbeeld van zo’n malafide vastgoedbelegging is het bedrijf Palm Invest: een vastgoedproject in Dubai dat een hoog rendement beloofde. Het bedrijf ging in 2008 failliet en bleek slechts de helft van het binnengehaalde geld geïnvesteerd te hebben. Zeker 14 miljoen euro werd gebruikt voor privé-doeleinden.

Direct in vastgoed beleggen
Hoe mooi de plannen ook waren, uiteindelijk werd er door Palm Invest weinig gebouwd…

Hoe herken je een frauduleus beleggingsproduct? In de volgende vier gevallen zou je extra oplettend moeten zijn.

  • Belooft een bedrijf een hoog rendement, tegen een laag risico? Dan is het waarschijnlijk te mooi om waar te zijn.
  • Beleggingen vanaf 100.000 euro zijn riskant. Vanaf dat bedrag houdt de Autoriteit Financiële Markten namelijk geen toezicht.
  • Geheime strategieën? Waarschijnlijk om te verhullen dat er geen strategie is. Als belegger wil je natuurlijk weten wat er met je geld gebeurt.
  • Laat je niet misleiden door tv-reclames. Het frauduleuze Palm Invest haalde beleggers binnen via reclamezendtijd op RTL Z en in het tv-programma Business Class. De reclamespotjes wekten onterecht veel vertrouwen.

Direct beleggen in vastgoed?

Heb je geen zin in enorme investeringen, maar wil je wel direct beleggen in vastgoed? Dan is een speciaal beleggingsfonds waarschijnlijk een interessante manier om te beginnen. Dat is een laagdrempelige manier om te beleggen, waarbij je direct je risico’s spreidt. Meer informatie over deze manier van beleggen lees je op deze pagina.